Dall’analisi dei dati Abi si rileva un aumento, nel primo semestre 2014 della contrattazione di mutui, la cui crescita si attesta nella misura del 28%.
Incrociando tali dati con i dati emersi dall’analisi dell’andamento di mercato dell’osservatorio immobiliare, si riscontra una discrasia: il mercato delle compravendite immobiliari conta una crescita del 1,4%, quindi l’aumento del mercato dei mutui è dettato dalle surroghe, ossia dalla ricontrattazione di mutui esistenti. La surroga è un istituto attraverso il quale si ha la successione nell’obbligazione dal lato attivo (creditore).
Questa modificazione del rapporto obbligatorio può avvenire:
– per volontà del debitore: chi prende a mutuo una somma di denaro o altra cosa fungibile per pagare il debito, può surrogare chi gli ha concesso il mutuo nei diritti del creditore anche senza il consenso di questi art 1202 del Codice Civile.
– per volontà del creditore: il creditore che riceva il pagamento dal terzo subentra nei suoi diritti verso il debitore Art 1201 del Codice Civile.;
– nei casi stabiliti per legge (surrogazione legale, Art 1203 del Codice Civile).
Obiettivo della surroga è l’ottimizzazione dei costi del precedente contratto, l’istituto ha ripreso vigore negli ultimi anni, dal 2013, sia perché gli indici di riferimento Irs, per i mutui a tasso fisso ed Euribor per i mutui a tasso variabile, sono diminuiti raggiungendo minimi storici e poi perché le banche promuovono tale tipo di operazione che permette l’azzeramento o la riduzione al minimo degli spread offerti sui mutui in surroga.
Per la banca il cliente in surroga è un cliente che ha precedentemente adempiuto agli impegni di pagamento con l’altro Istituto bancario, e che avrà
un esborso mensile inferiore rispetto al precedente, nonché la titolarità di un immobile. Bisogna valutare l’utilità della surroga, e ogni caso va analizzato singolarmente. È fondamentale tenere in considerazione il mutuo residuo e rapportarlo al valore dell’immobile (loan to value) in base al quale sarà determinato lo spread di riferimento, perché oggi il livello di rischio si misura in quest’ottica e non tanto in termini reddituali.
Le banche continuano, anche di fronte ad una surroga, ad applicare spread differenti in base al livello di rischio.
Valutare di surrogare si, e la prima cosa da fare è chiedere una rinegoziazione presso il proprio Istituto a condizioni più favorevoli. Potranno essere
variati solo tassi e durata e non importi.
Da considerare altresì che variare la durata nel senso di aumentarla comporta un maggior esborso di interessi. Per cui la valutazione va fatta tenendo conto del rapporto costi benefici, relazionati alla capacità finanziaria, attuale e futura del debitore.
PrimaPagina, edizione ottobre 2014 – di Laura Di Paolantonio (dr. commercialista)