Una lettrice ci sottopone il seguente quesito: “Dopo anni di causa una sentenza del Tribunale condanna anche noi condomini al risarcimento dei danni da allagamento derivanti da lavori eseguiti sulla terrazza dal proprietario del piano attico: tale sentenza può ritenersi corretta ? Specifi co che l’appartamento danneggiato è quello immediatamente sottostante l’attico terrazzato e i lavori non risultano essere autorizzati dall’amministrazione condominiale”.
In termini generali, appare necessario distinguere il lastrico solare dalla terrazza: entrambi hanno una fi nalità comune, che è quella di coprire l’edificio, ma differiscono tra di loro per disciplina giuridica. Il lastrico solare va ad integrarsi con il tetto e generalmente è di proprietà comune, mentre la terrazza a livello va ad integrarsi con l’appartamento, cui è collegata strutturalmente e funzionalmente, in quanto ne costituisce una proiezione verso l’esterno. Più precisamente il lastrico solare, quale superficie terminale dell’edifi cio, esercita l’indefettibile funzione primaria di copertura; su lastrico solare vi è una presunzione di proprietà comune ex art. 1117 c.c., con ripartizione delle spese in base al valore del piano del singolo condomino. L’uso esclusivo del lastrico solare da parte di un singolo condomino o, addirittura, la proprietà esclusiva di esso, determina una diversa ripartizione delle spese occorrenti per la sua conservazione, ricostruzione e manutenzione, rispetto al criterio generale che vede la divisione delle spese in proporzione al valore millesimale dei singoli appartamenti; in tal caso si applica l’art. 1126 c.c., che prevede l’attribuzione di un terzo a carico del titolare del diritto di uso esclusivo, e gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell’edifi cio. Al lastrico solare di proprietà esclusiva, l’elaborazione giurisprudenziale ha equiparato la terrazza a livello, in relazione all’uso ed alla sua funzione di copertura di una parte dell’edifi cio. La Corte di Cassazione, infatti, ha di recente ribadito, con la sentenza del 13 dicembre 2007, n. 26239, il seguente principio di diritto “In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edifi cio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infi ltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo” (Cass. Sentenza n. 5848 del 13/03/2007; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12682 del 17/10/2001; e Cass. Sentenza n. 10233 del 15/07/2002). In base alla giurisprudenza esaminata -salva la peculiarità del caso concreto- la decisione del Tribunale appare corretta: la funzionalità del terrazzo di copertura dell’edificio implica la possibilità di applicare l’art. 1126 c.c. e, quindi, far ricadere anche sugli altri condomini la responsabilità per eventuali danni derivanti da una non corretta manutenzione della terrazza, ovvero esecuzione di lavori sulla stessa. Unica eccezione al principio enunciato potrebbe essere causata dalla prova rigorosa ed inequivocabile che i danni derivano esclusivamente dai lavori effettuati dal condomino, evidentemente non realizzati a regola d’arte.
A CURA DELL’AVV. GIANFRANCO PUCA